Оценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости – выделенное особое направление оценочной деятельности. Работа по оценке коммерческих объектов заключается в определении рыночной или иной стоимости права собственности или иных прав, например, права пользования, права аренды и т.д. Неизменной составляющей любого предприятия является площадка, на которой осуществляется та или иная деятельность. Торговые, складские, производственные помещения, офисы, боксы автомойки, земельные участки под автостоянками – все это относится к сегменту коммерческой недвижимости.

Каждый собственник или пользователь объекта рано или поздно задаётся вопросом о реальной рыночной стоимости активов, которыми он обладает. Стоимость капитала, вложенного в объект недвижимости, изменяется с течением времени. Колебания могут быть как в сторону увеличения рыночной стоимости объектов, так и в сторону снижения. Сказываются такие факторы, как спрос на конкретный вид недвижимости, инфляция, её физический, экономический и функциональный износ, а также окружение и характер использования расположенных рядом объектов.

Оценка коммерческой недвижимости включает:

• оценку офисных помещений (офисного здания);
• оценку складских помещений (складского комплекса, оценку склада);
• оценку торговых помещений (торговых центров, торговых павильонов, магазинов);
• оценку ресторана, гостиниц, кафе;
• оценку помещений смешанного или свободного назначения и отдельностоящих зданий;
• оценку производственных помещений (заводских и фабричных зданий, ангаров, сооружений цехов и иной производственной недвижимости).

Характерная черта коммерческой недвижимости – ее конкретно определенное назначение, направленное на получение дохода. В отличие от жилой недвижимости, оценка коммерческой недвижимости не может не учитывать расчет экономического потенциала объекта, как составляющей его стоимости.

Оценка коммерческой недвижимости используется в целях:

• получения кредита под залог недвижимости или её части (ипотеки);
• определения стоимости недвижимости при разрешении имущественных споров;
• приватизации имущества;
• совершения сделки купли-продажи, ренты, дарения, наследования, аренды;
• привлечения заинтересованных инвесторов и проработки инвестиционных проектов;
• оформления части недвижимости как вклада в уставной капитал предприятия любой формы организации;
• установления размера ущерба, нанесенного имуществу третьими лицами;
• расчета налога на имущество;
• расчета величины арендных платежей;
• согласования стоимости недвижимости для добровольного страхования;
• для действий судебных приставов.

Специалисты компании "Областной центр оценки" обладают обширным профессиональным опытом проведения оценки любой коммерческой недвижимости в самые кратчайшие сроки. Оценка офиса или магазина чаще всего основывается на доходном потенциале оцениваемого объекта. Чем он выше, тем выше стоимость и самой недвижимости. В случае же, если доход проступает, например, от функционирования ресторана или гостиницы (генерируется, собственно, объектом недвижимости в совокупности с прочими активами), следует говорить об оценке бизнеса.

Оценка коммерческой недвижимости в рамках сравнительного подхода использует метод сравнения продаж, подразумевающий принцип замещения. В основе принципа замещения лежит суждение о том, что в условиях открытого рынка разумный покупатель заплатит за объект с определенными характеристиками сумму, не превышающую стоимость сопоставимых аналогов. Сравнительный метод включает в себя сбор информации о рынке предложений и продаж подобных объектов недвижимости. Цена корректируется с учетом параметров, по которым подобранные объекты отличаются друг от друга или совпадают в своих характеристиках.

При затратном подходе рыночная оценка офиса, склада или другого коммерческого объекта недвижимости состоит из определения рыночной стоимости земельного участка, включая улучшения, из стоимости которых в обязательном порядке вычитается накопленный объектом износ с обязательным учётом прибыли от предпринимательской деятельности и налога на добавленную стоимость. Этот вид оценки применяется, как правило, при оценке отдельностоящих зданий. При оценке встроенных помещений он мало применим, поскольку выделение затрат, приходящихся на строительство конкретных помещений может существенно исказить результат и не отразить действительной рыночной стоимости. Особенностью затратного подхода является то, что его целесообразно будет применять при оценке уникальных объектов и объектов особого назначения, информации по рынку которых, как правило, недостаточно.

Оценка коммерческой недвижимости предполагает комплексный расчет стоимости объекта. При этом учитывается не только здание, но и инфраструктурные объекты, такие как прилегающие навесы, офисные вставки, ограждения и хозяйственные сооружения на территории и сама территория.

Осуществляя оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости, специалисты компании "Областной центр оценки" сначала производят осмотр объекта, затем собирают все необходимые данные о его состоянии и параметрах, учитывая специфику, и, наконец, определяют его предполагаемую стоимость. Отчет об оценке будет основан только на актуальной, объективной и достоверной информации.

Цена работ по оценке офисов, магазинов или складов не может зависеть от рыночной стоимости объекта оценки. Ценообразование основывается только на действительных трудозатратах при выполнении нашим специалистом конкретного проекта. Компания "Областной центр оценки" полностью открыта перед своими заказчиками, мы готовы пояснить все наши суждения, приведенные в отчете.

Перечень документов, необходимых для проведения оценки стоимости коммерческой недвижимости:

1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы (собственность, аренда и т.п.);
2. Кадастровый паспорт помещения или технический паспорт на объект;
3. Копии договоров аренды или субаренды на недвижимое имущество (если объект арендован);
4. Данные заказчика (Ф.И.О. заказчика, адрес фактического проживания и адрес по месту регистрации, контактный телефон, если заказчик – юридическое лицо, то реквизиты предприятия).